房企一向吐槽的预售资金监管过紧有了"好转"的或许。11月14日，住建部、银保监会、央行等三部分联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关作业的告诉》(以下简称《告诉》)，清晰答应商业银行按商场化、法治化准则，在充沛评价房地产企业信用危险、财政状况、名誉危险等的基础上进行自主决议计划，与优质房地产企业展开保函置换预售监管资金事务，算是走出了"可贵的一步"。但关于《告诉》中清晰的"银行与房企保函置换预售资金份额不得超30%"部分业内人士仍存争议：契合这一规范的企业能有多少？在各地首付份额纷歧的情况下，30%的一致份额是否适宜？此外，一部分房企直言，未来严厉按建造抵达期放款、严厉监管置换金用处也是摆在住建、金融部分的两个考题。

80%的首授予30%的置换金

此次松绑预售资金置换，三部分设置了一系列定语：商业银行按商场化、法治化准则在充沛评价房地产企业信用危险、财政状况、名誉危险等的基础上进行自主决议计划，与优质房地产企业展开保函置换预售监管资金事务。

关于上述一系列要求下的保函，华夏地产首席剖析师张大伟剖析以为，最近房地产各种宽松方针越来越多，比较之前宽松的首要方向是歪斜购房者，下降购房者入市压力，最近许多方针都开端宽松房企，稳定房企的现金流，方针开端救助房企的资金链，这种信号是好的。

但着重保函仅可用于置换依法合规建立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超越监管账户中保证项目竣工交给所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中保证项目竣工交给所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付运用时，保函金额相应下调，保证监管账户内资金一直不低于项目竣工交给所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

关于这一数据，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进给记者算了笔账，依据项目竣工和房子销售款之间的大致联系，此次置换出来的资金约占房子销售款10%的规划，这也意味着能为房企添加"房子销售款×10%"的资金额度，其改进流动性的含义是活跃和明显的。

但在房企端也有不同定见。

"全国30%一个规范，这关于像北京、上海这样首付份额高的城市作用是很有限的。"某十强房企北京公司总裁直言，为了保交给，现在全国大部分地区的预售资金都是收到首付+定金后，当地住建部分开网签；给开发商放款则是依照建造的节点，分几回发放。

"以北京为例，现在商场根本都是改进入市，80%的首付跟全量也差不多。"上述总裁给记者算了笔账，以一套1000万的房源为例，依照现在的拿地与限价份额，其间地价占比不会低于500万，假如是二套置换需求，800万首付款进入监管账户后，自己大概在最快拿地后6到8个月才能够分批取出这800万，假如算上融资本钱，那么实际上开发商这一套1000万房子的资金本钱现在往往要超1500万。

"其实单平米建安本钱即便是高规范住所，5000元也满足，但现在监管的规划自身就超越了建安本钱的规划，这是告贷以外，导致流动性受限的首要原因。"

此前，旭辉集团总裁林冲在对内发布公开信的时分也说到，旭辉账上虽然有300亿的现金，但能够提取的十分少，首要便是由于预售资金监管。

张大伟也坦言，只答应30%的资金动摇，并且有必要是银行担保，所以契合的企业数量不会太多。估计大部分会集在央国企和少量民企。

严厉的约束置换份额外，关于置换资金的用处，三部分也相同划定了"红线"：保证房企要按规则运用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建造、归还项目到期债款等，不得用于置办土地、新增其他出资、归还股东告贷等。房地产企业要按约好承当监管账户内的资金补足责任，保证项目建造资金足够。

"此次被置换出来的预售资金，在运用方面已有十分大的立异，浅显说‘能够盖楼也能够还账’。"严跃进指出，曩昔有些当地比较生硬，只限定为"盖楼"。这也有助于房企经过此类资金来更好地归还账款，有助于债款危险的更好化解。

但也有房企负责人指出，当地怎么执行"到点即放款"、监管部分企业置换用处，相同是门考题。

"比方，北京在这一点做得就不错，设定体系，触发节点主动放贷，需求人工审阅也清晰周期，这关于多一天就多好几个小方针利息的咱们来说无疑是值得推行的。"上述十强房企负责人呼吁。

监管评级4级及以下银行不行

也不是一切银行都能够为开发商供给保函。依照《告诉》的规范，两大类银行不得展开保函置换预售监管资金事务，分别是：监管评级4级及以下或财物规划低于5000亿元的商业银行不得向作为本银行首要股东、控股股东或相关方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。此外，企业集团财政公司等非银行金融组织不得出具保函置换预售监管资金。

依据央行此前发表的银行业金融组织评级成果，2021年四季度，境内4398家银行中，评级1、2、3级的银行分别为1家、44家、308家，换句话说，能够为开发商开具保函置换预售资金的，只有这353家银行。

据了解，央行评级每季度展开一次。评级等级划分为11级，分别为1-10级和D级，等级数值越大表明组织危险越高。

"一般来说银行的这个分级前5级都是绿区，这一次保函的规划没有掩盖悉数绿区银行，而是只放到了前三级，阐明监管仍是猎头很稳重的。"某总部在上海的20强房企融资部负责人直言，这个门槛大概率一方面考虑到了此前保交给的问题频发，倒排查发现预售资金被移用，部分银行监管才能缺乏；另一方面，包含盛京等城商行遭到爆雷房企连累出险也是监管部分将保函面扩展的原因。

中指研讨院指数事业部商场研讨总监陈文静指出，《告诉》对商业银行开具保函提出清晰条件约束，评级低或财物规划小的银行不得展开事务，不得给有相关的房地产企业出具保函等，一起清晰商业银行要经过保证金、房地产企业反担保以及其他增信办法，防备保函事务危险。

北京商报记者 王寅浩

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